查看详情>> 民事代理制度是最重要的民事法律制度之一。个人理财业务中客户委托商业银行理财，实质就是商业银行代理客户理财，客户和商业银行就是委托和代理关系。 (5)代理的法律责任 第一，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 第二，代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。 第三，代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第二人负连带责任。 第四，第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。 第五，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。 (6)代理的终止 有下列情形之一的，委托代理终止: 第一，代理期间届满或者代理事务完成: 第二，被代理人取消委托或者代理人辞去委托: 第三，代理人死亡; 第四，代理人丧失民事行为能力; 第五，作为被代理人或者代理人的法人终止。 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止 第一，被代理人取得或者恢复民事行为能力; 第二，被代理人或者代理人死亡; 第三，代理人丧失民事行为能力; 第四，指定代理的人民法院或者指定单位取消指定: 第五，由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。

查看详情>> 3.9.2房地产市场 1.房地产及其特性 房地产即不动产，是指土地、建筑物以及附着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。 房地产与个人的其他资产相比有其自身的特点:固定性、有限性、差异性和保值增值性。 2.房地产的投资方式 房地产的投资方式包括房地产购买、房地产租赁和房地产信托。 （1）房地产购买，主要指个人利用自己的资金或者银行贷款购买住房，用于居住或者转手获利。个人住房投资在个人资产的投资组合中占有很重要的地位。 （2）房地产租赁，指投资者通过分期付款等方式获得住房，然后将它们租赁出去以获得收益。 （3）房地产信托，指房地产拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司再对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，帮助投资者获取溢价或管理收益。 3.房地产投资的特点 （1）价值升值效应。很多情况下，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。 （2）财务杠杆效应。房地产投资的吸引力还来自于高财务杠杆率的使用。通常投资者以所购买的房地产为抵押，借入相当于其购买成本绝大部分的款项。当房产收益高于借款成本时，这种杠杆投资的价值优势十分明显。 （3）变现性相对较差。房地产投资品单位价值高，且无法转移.其流动性较弱，特别是在市场不景气时期变现难度更大。 （4）政策风险。房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大。

查看详情>> 应对女老板 女老板的虚荣心一般比较重，所以我们一定要肯定女老板的价值，把部分功劳归于她，满足她的虚荣心。此外，在工作中要表现出大胆开拓、锐意进取的精神，表现得坚毅、果敢、自信，这样容易得到女老板的赏识。 五个实用技巧 怎样向上级提建议 上级领导对部门经理最大的期望是:部门经理敢于向困难的工作挑战、不满足于现状以及善于协调他人一起工作。向上级提建议是一个部门经理不安于现状的最好体现。提建议要讲究技巧，要让对方心甘情愿地接受你的建议，所以建议的内容姑且重要，但是提建议所采用的方式更为重要。 如何拒绝上级 当上级布置的任务超出我们能力和职权范围，或者上级的一些要求我们不愿意接受，那么，应该如何去拒绝上级呢？ 作为部门经理，需要掌握拒绝别人而且让被拒绝的人没有不愉快的感觉这种技巧，只有这样才有资格成为一名优秀的部门经理。 如果拒绝是正常的，就不要优柔寡断了，在拒绝上级时，要注意： 如果当时不能决定，要争取更多的时间思考，特别是面对一个复杂的问题，更需要争取充分的时间仔细考虑。这时候你可以讲：“这件事情对我来说太重要了，能否多给我一些时间好好考虑一下？” 如果不赞同上级的建议，不要保持沉默，沉默只会让事情变得暧昧，让上级觉得你没有责任感，所以这时应该给上级理性的辩解和适当的理由。切记辩解并不是找借口，不是推卸责任，而是为了将工作做得更好。 把重心放在今后的对策上，而不是放在现在拒绝的内容上。 在跟上级沟通的时候，要口齿清晰，态度明朗，哆哆嗦嗦只会让上级觉得你是在找借口。

查看详情>> 如果老板学历高，见识广，热爱学习，作为下属一定也要成为好学的人，而且在学习中遇到困难时不妨大胆地向他请教，请教的问题既要有一定的水平，又不能够太过高深，否则会被老板认为是对他的一种挑战。此外，在工作中要表现得谦虚有礼，这样更容易得到知识型老板的赏识。 应对“拙劣型”老板 “拙劣型”的老板指那些只记过，不记功，对员工要求很高，经常以各种名义扣工资、扣奖金或者以开除来威胁员工的老板。虽然这样的老板并不多见，而且也并不一定能够干长久，但是我们也很可能遇到。 遇到拙劣型的老板采取回避的方法是不行的，相反，我们要经常与老板接触，注意维护他的尊严，对任何事情在老板过目之后再实施，甚至要以书面的形式写下来，作为将来老板不认账时的凭证。在为拙劣型老板工作时，始终能够保持一种乐观的心态是非常重要的。 应对好好先生型老板 有的老板脾气比较好，或者年纪大了，宁愿息事宁人、忍让、安于现状，甚至是迁就。对于这种类型的老板，作为部门经理就要给他多提建议，主动承担一些责任。

查看详情>> 精神贿赂之所以大行其道，畅通无阻，主要是因为一些领导干部自身“免疫力”不强，耳根子软，对精神贿赂的危害缺乏深刻的认识，不能自觉地加以防范和反击。一般情况下，大多数人都希望社会和周围的人对自己的地位、能力、名誉以及取得的成绩予以承认和称赞。精神贿赂恰好迎合了这种心理，打着尊重领导的幌子，不留痕迹、不被察觉地把领导“征服”，达到行贿者的个人目的。 行贿者的目的是“租用”领导的权力，谋取正当渠道得不到的利益。精神贿赂者往往工作能力与业绩一般，靠能力与水平无法与他人相比，便投机取巧，采取种种手段迎合领导，以期获得别人意想不到的效果。一旦行贿成功，领导干部就将失去公正，就会“亲小人”，“远贤臣”，提拔了会说的、会吹的和干虚的，冷落了真干的、干实的和能干的。长此以往，就容易把干部的心思引导到琢磨领导意图而不琢磨工作上，造成干事创业的人减少，溜须拍马的人增多，贻误党和人民的事业。 扼制精神贿赂，关键是领导干部要提高自身免疫力，铲除滋生精神贿赂的土壤，让行贿者无机可乘。领导干部官当大了，地位高了，听到的溢美之辞自然会增多，对此必须保持清醒的头脑。职位的升迁，是以一定的成绩和贡献为基础的，但对自己所做的工作，是非功过；自己要有一个客观、公正的评价。对异乎寻常的表扬和赞美要有警惕，能够看到自己工作中存在的问题和不足，善纳诤言，明辨功过，淡泊名利，时刻保持一颗平常心。同时，要坚持开展批评与自我批评。精神贿赂所以能够得逞，与领导干部不愿听批评意见有着直接关系。领导干部只有认真开展批评与自我批评，才能听到群众对自己客观真实的评价，及时发现和改正自身存在的问题和缺点，也才能不断提高自身的免疫力，看清精神贿赂者的本来面目和不良用心，果断对此给予严厉的批评和教育，让精神贿赂者望而却步。